Lakóingatlan bérbeadásának szabályai

¦ Forrás: APEH | 2009. november 3. ,kedd ¦  2009.11.03
 

A bérbeadási tevékenység csak adószám birtokában végezhető, ezért ha a bérbeadás nem egyéni vállalkozás keretében történik, a tevékenység megkezdése előtt a bérbeadónak a 09T101 adatlapon a lakóhelye szerint illetékes adóhatósághoz be kell jelentkeznie.

Az adóhatóság a bejelentkezés napjával a bérbeadó részére adószámot állapít meg, melyet az adózással összefüggő minden iratán és levelezésén fel kell tüntetnie. Az adatlap az APEH honlapjáról letölthető.

Lakóingatlan bérbeadásból származó jövedelem adókötelezettségét elsősorban a személyi jövedelemadó törvény szabályozza. A személyi jövedelemadó tekintetében a bérbeadó kétféle lehetőség közül választhat.

Fő szabály szerint az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül, amely után a magánszemélyt 25 százalékos forrásadó terheli. Ez esetben az ingatlan bérbeadásból származó bevétel egésze jövedelem, vagyis a bevétellel szemben költség nem érvényesíthető.

A bérbeadó azonban dönthet úgy is, hogy az önálló tevékenységből származó jövedelmekre vonatkozó szabályokat alkalmazza, azaz az összevont adóalap részeként adózik.

Amennyiben ez utóbbit választja, jogosult a bevétellel szemben költséget elszámolni. A költségelszámolás módjára is két lehetőség van. Egyik lehetőség a tételes költségelszámolás módszere, amely alapján a magánszemély kizárólag a bevételszerző tevékenységgel összefüggő, bizonylattal (számlával) igazolt költségeket számolhatja el. Másik lehetőség a 10 százalék költséghányad alkalmazása, ebben az esetben a bevétel 10 százaléka minősül költségnek, melyet nem kell számlával igazolni.

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemhez év közben adó ill. adóelőleg fizetési kötelezettség kapcsolódik. Ha az ingatlan bérbevevője kifizetőnek minősül – pl. gazdasági társaság – az adót neki kell megállapítania, levonnia és befizetnie az adóhatóság felé. A kifizető a bérbeadó nyilatkozatától függően az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint a jövedelemből az adótábla szerint megállapított adóelőleget, nyilatkozat hiányában pedig a főszabály szerint 25 százalékos adót köteles a bérleti díjból levonni. Utóbbi esetben ha a magánszemély mégis az adótábla szerinti adózást választja, választását az adóbevallásban is érvényesítheti, és a kifizető által levont adó adóelőlegnek minősül.

A kifizetőnek minősülő bérlő a kifizetett és levont adó, adóelőleg összegéről törvényben előírt adattartalommal igazolást állít ki a magánszemély részére.

Ha a bérlő magánszemély, vagy ha a kifizető a bérleti díjból nem vonta le az adóelőleget, akkor a bérbeadó magánszemélynek kell a - választása szerint - megállapított adót ill. adóelőleget negyedévenként a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie.

Az ingatlan közös hasznosítása esetén a személyi jövedelemadó törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a tulajdonosok tulajdoni hányaduk arányában tegyenek eleget adó- ill. adóelőleg fizetési valamint bevallási kötelezettségüknek.

Amennyiben a bérbeadásra a bérbeadó az összevont adóalap szerinti adózást választotta, 2009. évben különadó fizetési kötelezettsége is keletkezhet, ha az összevont adóalapba tartozó jövedelme meghaladja a járulékfizetési felső határt, azaz 7.446.000 Ft-ot.

A jövedelem adózására vonatkozó választástól függetlenül a bérbeadót 14%-os egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség is terheli, ha a bérbeadásból származó jövedelme meghaladja az 1 millió Ft-ot.

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet - bármely adózási módszert is alkalmazza a magánszemély -, a különadót, és az egészségügyi hozzájárulást az adóévről készítendő személyi jövedelemadó bevallásban kell bevallani.

Általános forgalmi adó szempontjából az ingatlan bérbeadó az általános forgalmi adó alanya, amelyből az is következik, hogy a bérleti díjról számlát kell kiállítania.

Ugyanakkor az ingatlan bérbeadás a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel áfa mentes szolgáltatás, ami azt jelenti, hogy a bérleti díjra a bérbeadónak nem kell áfát felszámítania, de természetesen levonási joga sincs, áfa fizetésére és bevallására nem kötelezett. A számla kibocsátási kötelezettség alól azonban ekkor sem mentesül.

Előzetes bejelentés alapján a bérbeadó dönthet úgy is, hogy az ingatlan bérbeadást adókötelessé teszi és arra az általános áfa szabályokat alkalmazza.

Az áfa tekintetében bejelentkezéssel egyidejűleg kell nyilatkozatot adni.

Ha valaki ingatlanát egyéni vállalkozás keretében adja bérbe, akkor az egyéni vállalkozókra vonatkozó szabályokat kell alkalmaznia.

Az ingatlan bérbeadással kapcsolatos részletes szabályok megtalálhatóak az adóhatóság
10. számú információs füzetében, amely beszerezhető az ügyfélszolgálatokon, illetve letölthető az adóhatóság honlapjáról (www.apeh.hu), de kérdéseikkel az adóhatóság személyes és telefonos ügyfélszolgálatához is bizalommal fordulhatnak.